Regularização Fundiária Urbana

Homenageada | Autor(es): Sebastião Ferreira Leite | Categoria: Advocacia | Cidade: Goiânia - GO

Prêmio Innovare - Edição VIII - 2011

Descrição resumida

O cenário atual das cidades brasileiras é marcado por um processo intenso de urbanização aliado a um desenvolvimento desordenado, quer de ocupação do espaço urbano, quer com relação aos aspectos sócioambientais. Neste cenário, a regularização fundiária urbana apresenta-se como um dos Programas Prioritários da Política Urbana, necessários à Inclusão Sócioespacial de grande parcela dos moradores. Além de diretamente, transformar uma posse de uma área em propriedade, permite ao morador ter endereço, identidade, acesso a programas sociais, dentre outros e indiretamente contribui para diminuir a presença da economia informal, a violência, a marginalidade. Portanto a regularização fundiária urbana constitui um processo de intervenção pública, envolvendo aspectos não só Jurídicos, como também Físicos Espaciais, Ambientais e Sociais. Ressalta-se que com esse processo, o município contemplado contribui fortemente com a geração de emprego e renda. Com o crescimento populacional, o poder público deve repensar a respeito do planejamento e ordenamento da cidade, para que não ocorra um inchaço nas capitais, inclusive com o aumento de parcelamentos irregulares, o que traz prejuízos incalculáveis aos cofres públicos, além de ser um problema iminentemente social. Cabe destacar que a Regularização Fundiária tem um caráter multidisciplinar e interdisciplinar e envolve inúmeros atores e a figura principal é a Comunidade, que deverá participar de todas as etapas.

Quais os fatores de sucesso da prática?

O maior fator de sucesso da presente prática jurídica é a inserção social de um público sem acesso à moradia digna, resgatando o respeito à dignidade da pessoa humana, justiça social, igualdade razoabilidade e segurança jurídica. Ademais, trata-se do único escritório da região Centro-Oeste que conta com serviços técnicos especializados na área de Direito Urbanístico, Ambiental e Administrativo.

Explique o processo de implementação da prática?

Depois de aprovada a proposta de regularização fundiária apresentada pela Ferreira Leite e Advogados Associados, deverão ser observados os seguintes passos:1. Seleção do assentamento a ser objeto de demarcação urbanística;1.1. Levantamento da situação da área, incluindo pesquisa fundiária, legislação municipal incidente, situação jurídica, tempo da ocupação, perfil socioeconômico da população moradora, entre outros, com o objetivo de caracterizar a regularização fundiária de interesse social, com base nos requisitos da Lei;1.2. Análise da viabilidade de utilização do instrumento da demarcação urbanística, considerando as caracterísicas e o histórico da área, especialmente quanto à ausência de qualquer oposição.2. Elaboração do auto de demarcação urbanística: 2.1: Elaboração de levantamento planialtimétrico cadastral do assentamento irregular a ser demarcado; 2.2: Elaboração da planta e memorial descritivo da área, contendo medidas perimetrais, área total, confrontantes e coordenadas dos vértices definidores dos limites, com base no levantamento planialtimétrico cadastral e na análise de planta e certidão de matricula, ou transcrição, previamente solicitados junto ao cartório de registro de imóveis; 2.3: Parecer jurídico a ser emitido pelo advogado ou procurador do município, para definir se é o caso de regularização fundiária e seu enquadramento legal, além da formalização da minuta de decreto de aprovação do parcelamento; 3. Notificação, pelo ente promotor da regularização, dos demais entes públicos quando a demarcação abranger área pública ou com ela confrontar, para que informem sobre a titularidade da área no prazo de 30 dias. 4. Encaminhamento do auto de demarcação urbanística ao cartório de registro de imóveis; 4.2: Caso não seja identificado o proprietário do imóvel, os entes públicos devem ser notificados para que informem, no prazo de 30 dias, se são titulares da área.4.3: Notificação por edital, pelo CRI, dos confrontantes, dos eventuais interessados, do proprietário do imóvel e dos titulares de ônus reais sobre o imóvel, caso os dois últimos não sejam localizados para notificação pessoal; 4 5. Elaboração do projeto de regularização fundiária pelo ente responsável pela regularização da área; 5. Elaboração da planta de parcelamento decorrente do projeto de regularização fundiária, feito de acordo com os requisitos exigidos na Lei nº 6.766/79. 6. Análise e aprovação do projeto de regularização fundiária pelo Município. 7.Registro do parcelamento decorrente do projeto de regularização fundiária no cartório de registro de imóveis, com abertura de matrículas das parcelas resultantes.

Explique como sua prática contribui para o combate ao crime organizado? Pergunta obrigatória para concorrer na categoria Premio especial

Com a regularização dos imóveis, as famílias passam a ter moradia digna contribuindo com o afastamento da marginalização, pois passam a ter o acesso à informação, saneamento básico, infra-estrutura e todos os recurso provenientes para atender suas necessidades vitais básicas, influindo para seu crescimento e sustentação. Não restando margem para a criminalidade.

Qual a principal inovação da sua prática?

A principal inovação da prática jurídica é o aspecto da integração do planejamento da cidade incluindo a regularização das áreas existentes, que consiste em um método de aplicação contínuo e permanente, para contribuição do crescimento ordenado da cidade. Isso exige uma coordenação tanto horizontal quanto vertical, devendo ser completa em nome da coerência do processo. Para traçar as linhas de planejamento fundiário, o Estatuto da Cidade deverá ser cumprido em todos os seus aspectos, combinado com o art. 51 da Lei nº 11.977 – Lei “Minha casa, minha vida”, definindo que o projeto de regularização fundiária deverá propor, no mínimo, os seguintes elementos: I – as áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações que serão relocadas; II – as vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas destinadas a uso público; III – as medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área ocupada, incluindo as compensações urbanísticas e ambientais previstas em lei; IV – as condições para promover a segurança da população em situações de risco; V – as medidas previstas para adequação da infraestrutura básica. Esse planejamento deve ser integral, envolvendo os aspectos econômicos, sociais, físico-territoriais, para aplicação dos princípios constitucionais elencados no artigo 5º, inciso XXII e 6º, caput, da Constituição Federal.

Quais as dificuldades encontradas?

No que se refere ao assunto regularização fundiária no âmbito político, percebe-se que muito ainda está por ser feito. Existe uma pequena parcela de políticos conscientes em fazer uma política fundiária efetiva. Vale destacar que o processo de Regularização Fundiária não é simplesmente uma ação que se restringe à titulação, mas deve estar, sobretudo, em harmonia com os projetos de melhoria urbana e social previstos, por serem estes sua finalidade primordial. E estes ideais devem estar também em consonância com a capacidade de equipe e de intervenção do município e, precipuamente, com os princípios e diretrizes da política habitacional, com as políticas sociais e do Plano Diretor – ou seja – a política de regularização fundiária eficaz deve ser capaz de superar os processos que colaboram para a irregularidade. Outro ponto importante a se destacar seria a falta de verbas voltadas especificamente para a política habitacional. Apesar de ser um processo relativamente barato, deve ter o incentivo do governo. Esse atraso distancia ainda mais os direitos humanos do próprio homem, já que os instrumentos para esse processo existem. Os agentes políticos são omissos em relação a utilizá-los na prática, por não atenderem a seus interesses imediatos. As políticas assistenciais hoje existentes não estão preparadas para todo o complexo de relações de toda a comunidade. Nesse contexto, a proposta é cooperar com as políticas já existentes e suprir suas lacunas, tornando-as eficaz e de cunho permanente.

Explique como sua prática contribui para a inclusão social dos cidadãos?

A Ferreira Leite Advogados Associados foi responsável pela realização do Plano Diretor de vários Municípios e da Regularização Fundiária de inúmeros municípios, conforme a seguir: 1. Reg. Fundiária no Mun.Anicuns/GO, através aprovação do Lot. Setor São Manoel, com a regularização de 292 imóveis;2. Reg.Fundiária no Mun.Hidrolândia/GO, a seguir: remembramento/desmembramento do Lot. Grande Goiânia, contemplando 244 imóveis; reloteamento Grande Goiânia Parte, contemplando 166 imóveis; desmembramento da Quadra A, do Lot. Lages Garavelo, com 35 lotes; Res.Aldeia dos Sonhos Cond-2, com 386 imóveis; Lot. denominado Country Ville, com 139 lotes; Lot. Country Ville 2, com 66 lotes; St. Morada do Sol, com 1.138 imóveis; Lot.Parque Flamboyant, com 274 imóveis; Lot.Santa Bárbara, com 178 imóveis; St. S. Francisco, com 125 imóveis; remanejamento da quadra 08 e 09 do Setor Jd. Paris, o que beneficiou 14 imóveis; Reloteamento Grande Goiânia, com 81 imóveis aprovados;3. Reg.Fundiária no Mun.de Bela Vista/GO, St. Pq. Las Vegas, com aprovação de 46 imóveis; 4. Reg. Fundiária no Mun.de Inhumas/GO, do Lot. Aurican Pucci, com regularização de 59 lotes;5. Mun.de Nerópolis/GO, com aprovação do desmembramento do Setor Santana, com 84 lotes; desmembramento do Setor São Bernardo, com 18 lotes; desmembramento do Setor São Jerônimo, com 279 lotes;6. Mun.de Itapaci/GO, com os desmembramentos das Chácaras Felicidade, com 10 lotes; St. Aeroporto II, com 292 lotes; St. Boa Vista II, com 106 lotes; St.Boa Vista III, com 51 lotes; e ainda, o Lot.Jardim Alvorada (através de intervenção;7. Mun.de Senador Canedo/GO, tais como: • Resid.Rio Araguaia: Realizado um Termo de Compromisso e Ajustamento de Conduta com o MP e o Mun.Senador Canedo/GO, nos autos da ACP nº 20073730392, objetivo é remoção de 54 famílias visando a desocupação de toda a Área de Preservação Permanente e Área Pública Municipal, bem como a demolição das construções indevidas e recuperação da área.• Res. Pedro Miranda e Flor do Ipê I e II com superfície de 861.032,18m2 e a segunda, Flor do Ipê II com 774.446,12m2. O Município foi contemplado com 318 lotes, sendo que desse total, 150 foram destinados ao Programa Habitacional COOHMORE (Cooperativa Habitacional dos Moradores do Recanto das Emas), 128 lotes para o FNHIS além de 40 lotes para Convênio.• B.São Francisco II - Em 22/04/09, foi assinado um Termo de Consórcio Imobiliário, na forma da Lei nº 1.337/08,desmembrada por decreto municipal por parte do referido convênio. • Residencial Morumbi - Em 16 de abril de 2009, foi assinado o Decreto nº 787/2009, que aprova o reloteamento do Parque Res. Morumbi na forma de remembramento e desmembramento.O reloteamento foi aprovado conforme listagem de quadras e lotes, com previsão de 854 habitantes.• Conjunto Sabiá - A Associação dos Moradores do Conj.Sabiá – AMJASA, por seu advogado Sebastião Ferreira Leite, protocolou uma Ação Cautelar cumulada com pedido de liminar, para suspender o Leilão 0003/2009 e evitar dano ao direito de moradia em vários imóveis localizados no Conj. Sabiá. O pedido foi recebido pela 4ª Vara Federal do Estado de Goiás e indeferido, visto que a inadimplência por parte dos moradores foi comprovada nos autos do processo. Inconformada com a decisão a AMJASA interpôs um Agravo Retido para apreciação em tempo oportuno. Posteriormente foi realizado um acordo entre a AGEHAB, CEF e o Mun.de Senador Canedo/GO para adimplir os débitos imobiliários. Ao final a CEF manifestou nos autos sobre o cumprimento do acordo e o Leilão nº 003/2009 fora revogado. No total foram atendidas 196 famílias.Por fim, o Jardim Todos os Santos foi um dos setores com o maior número de famílias contempladas. Todas as famílias foram devidamente cadastradas, entrevistadas e colocadas no processo fundiário que resultou na entrega das escrituras definitivas, posteriormente levadas a registro no CRI. Com o desenvolvimento deste trabalho, cerca de 6.989 imóveis e/ou famílias foram contempladas com a devida regularização e registro imobiliário.Depois de determinada a intervenção no loteamento Jardim Todos os Santos, foi impetrado um mandado de segurança Segurança protocolado sob o nº 201002653031, que tramitou no Forum da Comarca de Senador Canedo – Estado de Goiás, intituindo como autoridade coatora o PREFEITO DE SENADOR CANEDO, com o objetivo de concessão liminar da segurança, no sentido de suspender o Decreto n. 960/10 até o julgamento final do mandamus, e no mérito, que o aludido decreto fosse revogado. Através da decisão do MM. Juiz, foi indeferida a liminar pleiteada.Ao final, julgado o Mandado de Segurança onde o MM. Juiz entendeu a necessidade da intervenção Municipal para afastar a omissão da impetrante, sendo denegada a ordem pretendida pela Impetrante, o que permitiu a regularização de 896 famílias do St. Jd. Todos os Santos, com seus respectivos registros, trazendo segurança jurídica, justiça e inclusão social para os moradores.

Há quanto tempo a prática está em funcionamento?

A Ferreira Leite e Advogados Associados já atua nessa prática jurídica há aproximadamente 14 anos, portanto, encontra-se apta para prestar aos seus clientes, com a maior presteza possível, o máximo de informações quanto às suas respectivas práticas.

Descreva resumidamente as etapas de funcionamento da prática

• Levantamento da situação da área, incluindo pesquisa fundiária. • Elaboração de levantamento planialtimétrico cadastral do assentamento irregular a ser demarcado • Identificação pelo poder público de todas as edificações existentes na área e de seu arranjo em lotes, . Levantamento das famílias a serem contempladas no Programa de Regualrização Fundiária; . Levantamento topográfico da área; . Aprovação do parcelamento através de decreto municipal de loteamento, remembramento/desmembramento; . Registro do parcelamento decorrente do projeto de regularização fundiária no cartório de registro de imóveis, com abertura de matrículas das parcelas resultantes. . Confecção dos títulos de legitimação de posse pelo poder público aos moradores habilitados; . Registro do título de legitimação de posse na matrícula do lote resultante do parcelamento da área.

Recursos envolvidos na prática

Quadro de pessoal aptos para levantamento de campo, próprios do município, cadastro das famílias, envolvimento da equipe do escritório de advocacia para estudos técnicos/jurídicos, pareceres, elaboração de minutas, além do quadro de funcionários do município para auxílio no processo de regularização.

Infraestrutura

Os equipamentos utilizados são próprios do município e a estrutura funcional do escritório Ferreira Leite e Advogados Associados.

Equipe

O Escritório possui, ao todo, 06 advogados, sendo 03 sócios e 03 advogados associados. Além de nossos advogados extremamente qualificados, o quadro de recursos humanos do Escritório conta com estagiários selecionados dentre os melhores estudantes das Faculdades de Direito existentes no Estado de Goiás. Outrossim, possuímos pessoal administrativo de apoio plenamente capacitado para a consecução de todas as atividades secundárias do Escritório.

Outros recursos

Máquinas, equipamentos, impressoras, aparecolhos telefônicos fixos e móveis, internet de ata conexão, livros, doutrinas, jurísprudências.

Parceria

A parceria é feita entre o escritório de advocacia especializado no programa de regularização fundiária, o município, profissionais na área de agrimensura e topografia, o cartório de registro de imóveis, o ministério público e a comunidade local.

Equipamentos/sistemas

Os equipamentos utilizados são próprios do município e a estrutura funcional do escritório Ferreira Leite e Advogados Associados.

Orçamento

Trata-se de um processo relativamente barato, pois o município não arca com despesas adicionais com pessoal, haja vista que o levantamento e cadastramento das famílias podem ser realizados pelo pessoal efetivo do seu quadro de pessoal. Caso o município disponha de técnicos agrimensores, também haverá a economia dos projetos topográficos e memorial descritivo. Ao contrário, não tenha essa essa disponibilidade, serão contratados técnicos para tal, devendo cada projeto ser cobrado entre R$ 5.000,00 a R$ 20.000,00, conforme a extensão da área a ser regularizada, bem como, a complexidade e condições encontradas. Haverá apenas os gastos com os honorários advocatícios, em média de R$ 8.000,00 a 12.000,00 mensais. E ainda, despesas extras com o cartório de registro imobiliário, com observancia da isenção de ISTI(imposto de sobre transmissão de bens imóveis) para as famílias regularizadas.

benefícios alcançados que contribuem para a inclusão social dos cidadãos

A garantia de propriedade e moradia, condensadas em um planejamento urbano pleno, que utiliza a integração do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e a propriedade, que de um modo geral são utilizados em países mais desenvolvidos. Dispõe ainda sobre o desenvolvimento do município na estrutura urbana assegurando, simultaneamente, condições de vida e de trabalho sãs, melhoria das condições econômicas, sociais, culturais e planejamento mais intenso nas zonas residenciais. Melhoria das condições de tráfego, abastecimento, preservação da exploração florestal, melhoria das condições de vida e trabalho nas zonas de alta densidade, assim como o robustecimento das zonas periféricas. Convém aqui examinar, o sentido das zonas periféricas quando destaca-se as Zonas Especiais de Interesse Social, que caracterizam o núcleo da Regularização Fundiária. Esses espaços, comumente denominados de “ZEIS”, são parcelas de área urbana destinadas, predominantemente, à moradia da população de baixa renda, e sujeitas a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo, que devem ser definidas no Plano Diretor ou em lei municipal específica. Como os municípios são responsáveis pela execução da política de desenvolvimento urbano e pela disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo em seus territórios, deve ser observada a legislação municipal referente à matéria, a fim de verificar se não há incompatibilidade entre a regularização proposta e as leis de uso e ocupação do solo. Esse pensamento traz uma previsão ordenada capaz de antecipar suas ulteriores consequências. Ademais as ZEIS são inseridas no plano urbanístico, aprovado por lei, que obriga o município à sua observância, assim como os particulares (empreendedores). Assim podem ser nulos os atos municipais que contrariarem as normas e diretrizes dos planos urbanísticos. No que se dispõe sobre a regularização fundiária em áreas de propriedade privada, a base legal para intervenção do poder público com obras de urbanização em áreas degradadas pode ser encontrada em vários dispositivos da legislação federal, estadual e municipal, inclusive nas leis de interesse social. A Carta Maior de 1988, infere sobre o dever do poder público municipal de executar política urbana voltada a atender sempre e as funções sociais da cidade.

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